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管財人は、どのような場合に破産財団から不動産を放棄するか

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時々、相談者から、「不動産はオーバーローンだから、管財人は、売却をあきらめて換価対象から外してくれる、つまり財団放棄してくれるのではないか」という質問を受けます。
まあ、破産する人が所有する不動産というのは、たいていはオーバーローンです。中には、土地の価格の何倍もの抵当権がついているケースだってあります。
任意売却実務では、多数の抵当権が設定されている不動産の任意売却は、債権者間の調整が難しく、ほぼ無理というのが常識です。それなら、管財人の任意売却だって無理に決まっている、財団放棄してくれるのではないか、と「期待」する方もおられるでしょう。

しかし、個人的経験からして、破産管財人が任意売却をあきらめて財団放棄する例は、あまり、ありません。というのは、任意売却が難しかくなるのは、たいてい、後順位抵当権者が高額なハンコ代を要求し、利益調整がつかなくなるからです。ところが、管財人には、担保権消滅許可の申立権があり、あまりに後順位抵当権者が理不尽な要求を繰り返すときは、これを行使するぞと脅かせば、たいていの後順位抵当権者は、少額のハンコ代で、担保抹消に応じてくれるからです。

そこで、実際は、一番抵当権者と交渉すればよく、一番抵当権者からすれば、任意売却の方が高額で売却できることから、たいてい任意売却に応じてくれます。その場合、管財人は、一番抵当権者の承諾を得て、売却価格の5~10%を財団債権に組み入れるのが実務です。

任意売却の場合、破産者は、家から退去する必用があります。破産者は、すでに管理処分権を喪失していますから、管財人から立ち退きを求められたら応ずる義務があるし、破産者ががんばっても、引き渡し命令(破産法156条)が出て強制的に退去させられます。
破産者が立ち退きを拒否し、かちんときた管財人から免責不許可の意見でも出されたらもともこもないし、うまくいけば管財人ががんばって立ち退き料をもらってくれる場合もありますから、個人的には、依頼者である破産者が抵抗して家に居座るという経験をしたことは、ありません。

ただ、例外的に、管財人が、不動産を財団から放棄してくれる場合もあります。
川敷の土地とか、そもそも売れる見込みがない場合
担保権者があまりに強硬で任意売却に応ずる可能性がない場合
には、管財人が財団から放棄するのは当然です。特に②の例が多いです。一番抵当権者が、土地の評価について非常に強気な見方をしており、任意売却の価格では、問題外として首を振らない場合です。
しかし、それ以外でも、以下の要件に該当する場合は、換価不能として財団から放棄してくれます。その場合の要件は、以下の通りです。
相当期間(おおむね3か月程度)売却の努力をしたが、買い手が現れない。
近い将来においても買受人が現れる見込みがない。



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